강제 경매와 임의 경매

 

앞서 1회 포스팅에서는 경매의 뜻에 대해 알아보았다. 경매는 물건을 파는 사람이 가격을 미리 정하는 것이 아닌 물건을 사고자 희망하는 사람들이 희망하는 금액을 제시하고 그 액수가 가장 큰 사람에게 매각되는 절차를 말한다고 하였다. 수많은 경매의 분야 중 부동산 경매의 경우 채권자의 채권을 회수하기 위해 채무자 소유의 부동산 목적물을 압류하여 이를 법적 절차에 따라 매각함으로써 채권자의 재산을 일부 또는 전체를 현금화하여 보전이나 해소하는 것을 말한다. 이때 경매는 강제 경매와 임의 경매가 있는데 이번 2회 포스팅에서는 이 두 가지 경매 방식에 대해 보다 구체적으로 구분하여 정리하도록 하겠다. 절차상에 강제 경매와 임의 경매가 크게 다른 것은 없다. 경매를 신청하는 방법이나 압류 단계에서의 일부 부분이 조금 다를 뿐이다. 

부동산 경매는 보통 돈을 빌려준 채권자가 돈을 갚지 못한 채무자 소유의 부동산 목적물을 경매에 넘길 수 있는 권한을 법원으로 부터 부여받는데 경매가 진행되면 법원이 경매개시결정을 하고 매각 준비에 들어가면서 매각 기일을 정하여 공시한다. 매각 기일에 목적물 소재지 관할 법원에서 매각이 진행되며 입찰자들의 입찰이 진행된다. 몇 시간 후 법원은 절차나 문서, 보증금 등에 문제아 없는지 확인하고 최고가매수인을 결정한다. 시간이 흘러 매각허가결정이 나면 낙찰자는 잔금(매각대금)을 지급하고 해당 부동산의 소유권을 완전히 소유하게 된다. 이 절차를 간단하게 줄이면 아래와 같다.

• 경매 신청 -> 경매 기일 입찰 -> 최고가매수인 선정 -> 잔금 납부 -> 소유권 이전
• 신청 -> 공고 -> 입찰 -> 선정 -> 결정 

임의 경매

1회 포스팅에서는 강제 경매를 먼저 설명했는데 이번에는 임의 경매를 먼저 정리하겠다. 임의 경매란 전세권, 담보가등기, 질권, 유치권, 저당권 등의 부동산의 담보 물권을 가지고 있는 사람이 경매를 신청해서 실행되는 경우를 말한다. 즉, 임의 경매는 물권을 가지고 있는 권리자가 신청하는 경매 절차이기에 집행권원이 필요하지 않다. 

물권과 집행 권원에 대한 용어를 정리해 보겠다. 경매에서는 2가지 권리가 존재하는데 물권과 채권이다. 물권은 형태가 있는 것으로 부동산의 경우에는 해당 부동산 목적물 그 자체에 대한 권리라 할 수 있다. 즉, 재산권을 직접적으로 지배할 수 있는 권리로 타인의 행위를 별도로 요하지 않다. 채권은 해당 목적물 부동산을 위해 돈을 빌려줬을때 채무적인, 금전적인 권리를 말한다. 즉, 채무자에게 특정한 행위를 요구할 수 있는 권리이다. 부동산 경매에서 2가지 권리 중에 조금 더 중요하고 우선순위가 높은 것이 있는데 이는 바로 물권이다. 즉, 채권보다 물권이 앞선다고 보면 된다. 해당 부동산의 물권을 가진 권리자가 경매에 넘기는 이 절차를 임의 경매라고 보면 된다. 집행권원은 법리상 일정한 이행청구권의 점위와 그 존재를 명기하고 강제집행으로 그 청구권을 실행할 수 있는 공적인 증서를 집행권원이라 한다. 즉, 임의 경매에서는 집행권원이 필요하지 않다는 뜻이다. 소송을 할 필요도 없고 소송에서 승소 판결이 아직 확정되지 않았어도 그전에 임의 경매를 신청을 진행할 수 있다. 임의 경매의 아주 대표적인 예로는 근저당권자인 은행이 채무를 변제하지 못한 채무자 소유의 해당 부동산을 경매에 넘기는 경우가 있다. 흔히 법원 경매에서 가장 빈번하게 나타나는 형태이다. 

 

강제 경매

앞서 임의 경매의 경우에는 채권자가 자신의 채권을 변제 받을 수 있을지에 대한 승소판결 등이 필요하지 않다고 언급한 바 있다. 반대로 이 강제 경매의 경우에는 채권자가 본인의 채권을 변제받기 위해 법원의 판결문 다시 말해 집행권원이 반드시 필요하다. 그 판결문을 가지고 법원 경매 절차를 신청할 수 있게 된다. 경매 정보지를 보다 보면 23 카단 0000 이런 글자의 정보를 보게 되는데 이런 것들이 모두 판결문의 일종이라고 보면 된다. 대표적인 집행권원으로는 이행판결문이라고 불리는 확정판결이 있다. 그 외에 이행권고결정문이나 화해조서, 지급명령결정문, 약속 어음 공정 증서 같은 문서가 있으며 강제 경매는 바로 이런 집행권원을 반드시 수반하여야만 경매를 신청 할 수 있다. 

집행권원 유무에 따른 낙찰자의 권리 여부 차이

앞서 설명한대로 임의 경매는 집행권원이 필요 없고 경매개시결정 이전에 담보물권이 해결되어 소멸할 경우 이후에 진행된 입찰 단계에서 낙찰받은 낙찰자의 권리는 무효가 된다. 하지만 집행권원을 받은 강제 경매의 경우 법원이 판결을 하였으므로 그 물권이 소멸이 되었다 하더라도 낙찰자의 소유권은 그대로 보전된다는 점이 다르다. 이를 통해 법원의 판결문 유무가 얼마나 공적인 힘이 있는지를 알 수 있다.