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나는 부자 되기 위한 습관으로 꾸준히 경매 공부 중이다. 1년이 조금 넘었는데 아직은 초보이지만 경매는 제도가 없어지지 않는 한 죽을 때까지 활용할 수 있는 지식이라고 생각한다. 이 블로그에서는 경매와 공매, 부동산 관련 공부를 복습하는 차원에서 이론과 실전을 비롯해 경험까지 모두 담아보려 한다.
경매
단어의 뜻은 물건을 판매하는 방법식의 일부로써 해당 물건의 가격을 판매자가 정하는 것이 아닌 구매 희망자(입찰자)가 구매를 희망하는 가격을 직접 적어냄으로써 그중에 최고가를 적은 구매 희망자(입찰자)에게 판매(낙찰)하는 물건 거래 방식이다. 경매 시스템은 골동품이나 및 미술품, 사업권이나 부동산까지 매우 다양한 분야에서 활용 중이이다. 부동산 경매는 부동산을 경매 절차로 매각하는 행위를 말한다. 부동산과 동산의 차이를 알아보자.
동산은 움직이는 재산으로 환금성이 좋은 현금, 주식, 보석 등을 말하며 토지에 종속되지 않은 무허가 건축물이나 임시건축물도 동산에 해당한다. 부동산은 토지 위에 고정된 건물을 포함한 자산으로 토지에 종속되어 담보 가치가 높은 재산이다. 토지뿐 아니라 주거용 건물, 공장, 상가 등도 해당한다. 준부동산이라는 명칭도 있는데 이 경우는 등기를 진행해 소유권을 갖는 부동산 이외의 것들로써 대표적으로 자동차를 말한다. 어업권이나 항공기 같은 경우도 이에 해당한다.
부동산 경매의 뜻과 그 종류
법원에서 돈을 갚지 못한 채무자 소유의 부동산을 압류하여 경매 절차로 넘기고 그 대금으로 채권자의 금전을 충당해 줌으로써 강제집행하는 매각 절차를 말한다. 흔히 이것을 법원경매라고 부르며 해당 관할 홈페이지도 법원경매로 명시되어 있다. 다시 말해 부동산 경매란 토지에 종속된 모든 형태의 재산으로써 이를 경매로 매각하는 절차를 부동산 경매라 하며 해당 부동산의 관활 각 시군구 법원에서 직접 진행한다. 경매가 어렵다는 인식이 많은 것은 사실이지만 한번 배워두면 평생 활용할 수 있는 지식임에는 분명하다. 법원에서 진행하는 공신력 있는 매각 방식이며 명도 등의 과정에서도 법원의 힘을 빌려 수월하게 진행할 수 있기 때문이다. 경매 시스템의 장점을 가져온 또 다른 예가 공매이다. 공매는 세금을 내지 않은 체납자의 재산을 국가에서 압류함으로써 그 물건을 매각하는 것을 말하며 방식은 경매와 거의 흡사하다. 또 체납과 상관없이 공공기관의 물건을 일반인들에게 매각할 때 이 공매 시스템이 활용되기도 한다. 예를 들어 한국전력공사의 지방 사택(기숙사)을 매각하는 것도 공매를 통해 진행한다. 대한민국의 법원에서 시행하는 경매는 임의경매와 강제경매로 나뉜다. 강제경매는 채무자가 소유한 부동산을 압류한 후 매각해 그 매각한 대금으로 채권자가 만족할 수 있도록 하는 법적인 절차이다. 예를 들어 한 채권자가 채무자를 상대로 판결에서 승소를 받았는데도 채무자가 해당 채무를 갚지 않는 이와 같은 경우 돈을 빌려준 채권자가 갚지 않은 채무자 소유의 부동산을 압류해 매각하고 대금으로 빚을 받아내는 방법이 강제경매라고 보면 된다. 통상적으로 임의경매는 담보권의 실행을 하기 위해 진행하는 경매를 일컫는다. 돈을 갚지 않은 채무자가 그 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 해당 저당권의 담보권의 돈을 빌려준 채권자가 권리를 행사하여 담보 목적물을 경매 절차로 매각한 후 해당 대금에서 다른 채권자보다 먼저 우선적으로 채권을 회수해 본인의 채권을 해결하는 방식이 임의경매다.
경매 절차
일반적으로 법원 경매 절차는 채무자 소유의 부동산 목적물을 압류하고, 이를 매각해 낙찰자로부터 대금을 받아 현금화하고, 해당 금전을 채권자의 채권을 변제하는 배당 단계로 나뉘며 통상 매각이 되고 난 후 약 1~2개월 후에 배당 절차를 진행 후 비로소 종국이 된다. 다만 채무자의 목적물 여러 건이 압류되어 법원 경매를 진행할 때 물건번호로 구분하게 되며 이 물건 번호의 모든 목적물들이 낙찰되어 현금화되어야만 최종적으로 모든 물건의 배당 기일이 잡히며 비로소 종국이 되므로 주의해야 한다. 특히 부동산의 경우 주인이 아닌 임차인(세입자)이 거주하고 있는 경우가 있을 수 있는데 이런 경우 임차인의 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있으며 물건 여러 건이 매각 절차가 진행될 때에는 모든 물건이 낙찰이 되어야지만 배당을 받을 수 있고 이에 따라 임차인의 보증금도 그때 해결이 되게 되므로 반드시 경매 절차와 특수한 상황에 대한 공부가 사전에 수반되어야만 한다.